Beleihungswertermittlung

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist der vorsichtig ermittelte Wert einer Immobilie. Er soll während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer freihändigen Veräußerung voraussichtlich erzielt werden können – und zwar unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturbedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt. Durch diese Vorgabe werden spekulative Einflüsse ausgeschaltet. Der Beleihungswert ist ein zentrales Element der Immobilienbewertung der früheren deutschen Hypothekenbanken und heutigen Pfandbriefbanken. Bei der Beleihungswertermittlung werden die langfristigen und nachhaltigen Objektmerkmale sowie derzeitige und mögliche anderweitige Nutzungen und Nutzer berücksichtigt. Weil aktuelle, möglicherweise übertriebene Marktpreise dabei außer Acht gelassen werden müssen, trägt der Beleihungswert seit Jahrzehnten zur Stabilität insbesondere des deutschen Immobilienmarkts bei.
Die Idee des Beleihungswertes geht auf das Hypothekenbankgesetz zurück, das 1900 in Kraft trat. Seitdem wurde das Konzept kontinuierlich weiter entwickelt. Mit Inkrafttreten des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) am 19. Juli 2005 wurden die Bestimmungen zum Beleihungswert modernisiert. Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), die am 1. August 2006 in Kraft getreten ist, vereinheitlichte die Anforderungen an die Methodik der Beleihungswertermittlung sowie an die Gutachter, die den Beleihungswert ermitteln. Vorgeschrieben bzw. von Vorteil ist die Ermittlung eines Beleihungswertes für zwei Gruppen von Banken:

(Pfandbrief)Banken, die grundpfandrechtlich – also durch eine Grundschuld oder eine Hypothek – besicherte Darlehen in die Deckungsmasse eines Hypothekenpfandbriefs aufnehmen wollen. Sie müssen gemäß §§ 12 und 16 des PfandBG den Beleihungswert einer beliehenen Immobilie ermitteln. Von diesem Beleihungswert können sie maximal 60 Prozent durch die Emission von Hypothekenpfandbriefen refinanzieren.

Banken, die für ihre grundpfandrechtlich besicherten Darlehen eine Privilegierung bei der Eigenkapitalunterlegung nutzen wollen: Sie können den Beleihungswert der beliehenen Immobilien als Bemessungsgrundlage für diese Privilegierung heranziehen. Für den Teil bis 60% des Beleihungswerts braucht die Bank unter bestimmten weiteren Voraussetzungen nur einen deutlich reduzierten Anteil an Eigenkapital vorzuhalten.

Ein Beleihungswert darf nur von entsprechend qualifizierten Gutachtern ermittelt werden. Das Pfandbriefgesetz (PfandBG) und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) stellen hohe Anforderungen an die Position und Qualifikation eines Beleihungswertgutachters:

  • Beleihungswertgutachter müssen gemäß § 7 BelWertV unabhängig sein.
  • Beleihungswertgutachter müssen, ebenfalls gemäß § 7 der BelWertV, auch beruflich unabhängig sein. 
  • Beleihungswertgutachter müssen gemäß § 16 PfandBG und § 6 BelWertV Berufserfahrung in der Bewertung von Immobilien haben und Fachkenntnisse für die Ermittlung von Beleihungswerten nachweisen. 

Sollten Sie eine Beleihungswertermittlung benötigen, können wir diese gerne für Sie durchführen.

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