Verkehrswertgutachten

Verkehrswert

Der Verkehrswert einer Immobilie wird nach 3 normierten Verfahren ermittelt:

  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren

Somit sind die Varianten in den der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird bereits vorgegeben.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist laut Definition nach § 194 BauGB:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Daher ist auch der Verkehrswert der Makrwert der für eine Immobilie zu ermitteln ist. Dies ist in den aktuell turbolenten Zeiten am Immobilienmarkt nicht immer einfach. Bisweilen steigen die Immobilienpreise schneller als die Gutachterausschüsse ihre Daten veröffentlichen können. Aufgrund dieser Tatsache, betreiben wir immer eine Marktanalyse, ob die von den Gutachterausschüssen veröffentlichen Daten noch Marktgerecht sind. Sollten wir zu der Auffassung kommen, dass die Daten nicht mehr dem Marktgeschehen entsprechen, werden von uns die Ausgangsdaten entsprechend angepasst, um den wirklichen Verkaufswert = Marktwert einer Immobilie zum Wertermittlungsstichtag ermitteln zu können.

Wir greifen bei der Ermittlung der Daten auch auf Daten von lokalen Immobilienmaklern zurück, um die von uns eruierten Daten zu plausibilisieren.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien (z. B. eigengenutzten Einfamilienhäusern) verwendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den zukünftig dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, sondern nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Somit wird das Sachwertverfahren bei eigen genutzten Objekten wie Ein-/Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewendet.

Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Alterswertminderung ermittelt und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grund und Boden wird im Vergleichswertverfahren bestimmt.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, zum Beispiel:

  • Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
  • Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren)
  • Spezialimmobilien (Parkhäuser, Hotels, Logistikflächen)
  • Gemischt genutzte Grundstücke

Grundsätzlich wird das Ertragswertverfahren nicht für selbst genutzte Wohngrundstücke bzw. -immobilien wie z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, deren Wert wird im Regelfall im Sachwertverfahren oder im Vergleichswertverfahren ermittelt. Ebenfalls wendet man das Ertragswertverfahren nicht für vermietete oder besonders ausgestattete Spezialimmobilien an, wie z. B. spezielle Produktionsanlagen, Infrastruktureinrichtungen wie z. B. Bahnhöfe, kulturelle Immobilien und Liegenschaften vom Militär oder der Bundespolizei an.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien nach § 15 ImmoWertV. Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme. Das Vergleichswertverfahren kann meist nur angewendet werden, wenn von den örtlichen Gutachausschüssen entsprechende Umrechnungskoeffizienten ermittelt und veröffentlicht wurden.

 

 

 

 

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