Ertragswertverfahren

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren nutzt man zur Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch die Kapitalisierung der Netto-Erträge, die mit diesem Objekt, erwartungsgemäß erwartet werden. Dieses Verfahren kommt insbesondere bei

  • Mehrfamilienhäusern
  • Geschäftsgrundstücken
  • Spezialimmobilien (Parkhäuser, Hotels, Logistikflächen)
  • gemischt genutzte Grundstücke

 zum Einsatz.

Ertragswertverfahren Beschreibung:

Bei den vorgenannten Immobilien handelt es sich um renditeorientierte Objekte, kommt hier das Ertragswertverfahren nach §§ 17 – 20 ImmoWertV zum Tragen. Im Ertragswertverfahren wird auf Grund marktüblich erzielbarer Erträge der Ertragswert ermittelt. Die Berechnung richtet sich nach § 17 ImmoWertV.

                      Jahresrohertrag

         -           Bewirtschaftungskosten                        

         =          Grundstücksreinertrag

         -           Verzinsung des Bodenwertes                     

         =          Reinertrag der baulichen Anlage

         *          Vervielfältiger                                        

         =          Ertragswert der baulichen Anlagen

         ±          Besondere wertbeeinflussen Umstände

         =          Wert der baulichen Anlage

         +          Bodenwert                                              

         =          Grundstücksertragswert

 

Reinertrag, Rohertrag (§18 ImmoWertV)

Der Grundstücksreinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag, abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV) der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ergibt sich der Rohertrag insbesondere aus den vertraglichen Vereinbarungen. Die marktüblich erzielbare Miete musste in diesem Fall angepasst werden.

Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren (§ 19 ImmoWertV)

Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden, jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind.

Berücksichtigungsfähige Bewirtschaftungskosten sind:

  1. Die Verwaltungskosten; sie umfassen die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschäftsführung.
  2. Die Instandhaltungskosten, sie umfassen die Kosten, die infolge von Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen.
  3. Das Mietausfallwagnis, es umfasst das Risiko von Ertragsminderungen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum entstehen, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist; es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses der Räumung.
  4. Die Betriebskosten sind nicht anzusetzen, wenn bei Wohnungsanwesen die Vertragsparteien § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Dies entspricht auch der üblichen Vermietungspraxis

Als Bewirtschaftungskosten sind üblicherweise die durchschnittlich und nachhaltig(d.h.im langjährigen Durchschnitt und nicht in einer zufällig ausgewählten Periode angefallenen) aufzuwendenden Kosten anzusetzen. So dürfen z.B. überdurchschnittliche Kosten infolge einer Idealbewirtschaftung nicht in Ansatz gebracht werden. Es sollen deshalb Erfahrungssätze vergleichbarer Grundstücke herangezogen werden.

Reinertrag  

Der Reinertrag wird berechnet aus dem möglichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten

Liegenschaftszinssatz des Ertragswertverfahrens (§14 ImmoWertV):

Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze § 193 Absatz 5, Satz 2, Nummer 1 des Baugesetzbuches) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke, unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude, nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20 der ImmoWertV) abzuleiten. Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens.

Gesamtnutzungsdauer

Gesamtnutzungsdauer ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen. Die übliche Gesamtnutzungsdauer ergibt sich aus der für die Bestimmung der Normalherstellungskosten gewählten Gebäudeart sowie dem Ausstattungsstandart und ist deshalb in der Wertermittlung dem Gebäudetyp zugeordnet.

Restnutzungsdauer (§6 Abs. 6 ImmoWertV)

Die Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

Barwertfaktoren

Der Kapitalisierung und Abzinsung sind Barwertfaktoren zugrunde zu legen. Der jeweilige Barwertfaktor ist unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und des jeweiligen Liegenschaftszinssatzes der Anlage 1 oder der Anlage 2 der ImmoWertV zu entnehmen oder nach der nachfolgenden Berechnungsvorschrift zu bestimmen.

Mit dem Barwertfaktor werden die jährlich anfallenden marktüblichen Reinerträge der baulichen Anlage kapitalisiert. Dabei wird ein angemessener Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer der baulichen Anlage berücksichtigt. Die Einkünfte aller während der Nutzungsdauer noch anfallenden Erträge, abgezinst auf den Wertermittlungsstichtag, sind wertmäßig mit dem Ertragswert des Objektes gleichzusetzen.

Besondere objektspezifische Merkmale (§8 Abs. 3 ImmoWertV)

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.

Grundstückswert im Ertragswertverfahren

Der Grundstwert wird seperat ermittelt und zum Ergebnis der baulichen Anlagen addiert. Dieser ergibt dann den Verkehrswert im Ertragswertverfahren.

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