Sachwertverfahren

Die Anwendung des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn die Ersatzbeschaffungskosten des aufstehenden Gebäudes für das Grundstück preisbestimmend sind. Darüber hinaus kann es in der Verkehrswertermittlung dann zur Anwendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Das Sachwertverfahren kann auch zur Überprüfung anderer Verfahrensergebnisse in Betracht kommen.

Nicht anzuwenden ist das Sachwertverfahren auf Wertermittlungsobjekte, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind (§ 21 Abs. 1 ImmoWertV), z. B. auf abbruchreife oder funktionslose bauliche Anlagen oder Teile von diesen. Wirtschaftlich nutzbar sind nur solche baulichen und sonstigen Anlagen, die eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer besitzen. Ausgangspunkt für die Ermittlung des Sachwertes sind die Kosten, die für eine ersatzweise Errichtung des zu bewertenden Gebäudes  (Ersatzbeschaffungskosten) aufgewendet werden müssen. Für die Sachwertermittlung von älteren Gebäuden bedeutet diese Definition, dass nicht die Kosten für eine Rekonstruktion des Gebäudes angesetzt werden dürfen, sondern die Kosten für ein mit modernen Baumaterialien errichtetes, im Standard gleiches Gebäude zu Grunde gelegt werden.

Bei der Verkehrswertermittlung kommt es entscheidend darauf an, dass die in die Wertermittlung eingehenden Faktoren möglichst marktorientiert sind und den qualitativen Eigenschaften des Wertermittlungsobjekts entsprechen. Daneben sollen die aus der Beobachtung des Grundstücksmarkts gewonnenen empirischen Daten in zeitlicher Hinsicht möglichst den Verhältnissen, die am Wertermittlungsstichtag herrschten, entsprechen. Da jedoch i. d. R. Daten aus der Vergangenheit herangezogen werden müssen, sind entsprechende Anpassungen an jüngere Wertermittlungsstichtage erforderlich. Zur Stützung des Ergebnisses des vorrangig gewählten Wertermittlungsverfahrens sollte ein weiteres Verfahren durchgeführt werden.

Verfahrensgang

Das Sachwertverfahren wird in §§ 21 – 23 ImmoWertV beschrieben. Die ImmoWertV gibt den Ablauf des Sachwertverfahrens detailliert wieder (vgl. Abb. 1). Für fast jeden Arbeitsschritt werden Erläuterungen und Definitionen bereitgehalten.
Der Sachwert setzt sich nach § 21 ImmoWertV aus den 3 Komponenten zusammen, die getrennt ermittelt und anschließend zum Sachwert zusammengefügt werden

Sachwert der baulichen Anlagen:

  • Gebäudewert
  • besondere Bauteile
  • besondere Betriebseinrichtungen
  • bauliche Außenanlagen

Sachwert der baulichen Außenanlagen

  • Außenanlagen
  • nicht bauliche Außenanlagen

Bodenwert

Ermittlung der Gebäudeherstellungskosten auf Grundlage von Normalherstellungskosten

Für die Ermittlung der Herstellungskosten werden gewöhnliche Herstellungskosten, die sich auf Flächen- oder Raumeinheiten beziehen mit der jeweiligen Anzahl der Flächen- oder Raumeinheiten multipliziert. Als Bezugsgröße eignen sich Flächen-
und Raumeinheiten, deren Ermittlungsmethoden definiert sind und dem Sachverständigen bekannt sein müssen. Im günstigsten Fall liegen sie bereits vor.

Diese Bedingungen erfüllen i. d. R. folgende Bezugseinheiten:
- Rauminhalt nach DIN 277 (Ausgabe 1973/1987),
- Brutto- oder Nettogrundfläche nach DIN 277 (Ausgabe 1987 / Ausgabe 2005-2),
- Umbauter Raum nach DIN 277 (Ausgabe Nov. 1950),
- Geschossflächen nach § 20 Abs. 2- 4 BauNVO
- Wohn-/Nutzflächen nach DIN 283 (Ausgabe 1983),
- Wohnfläche nach §§ 42 – 44 II. Berechnungsverordnung vom 17.10.1957
- Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25.11.2003

Normalherstellungskosten bezogen auf das Jahr 2010 (NHK 2010)

Mit der Sachwertrichtlinie werden als Anlage Normalherstellungskosten 2010 veröffentlicht. Die NHK 2010 beruhen im Wesentlichen auf die vom BKI abgeleiteten NHK 2005. Die Untersuchungsergebnisse des BKI‘s sind homogenisiert worden. Wie die NHK 2005 weisen auch die NHK 2010 keine Baujahrsklassen mehr auf, die Kostenkennwerte wurden ausschließlich für das Bezugsjahr 2010 abgeleitet. Für Ein- und Zweifamilienwohnhäuser, Doppel- und Reihenhäuser gliedert sich die Beschreibung der Gebäudestandards in 5 Standardstufen. Für die anderen Gebäudearten werden i. d. R. nur 3 Standardstufen beschrieben. Die Einordnung zu einer Standardstufe ist insbesondere abhängig vom Stand der technischen Entwicklung und den bestehenden rechtlichen Anforderungen am Wertermittlungsstichtag. Dabei sind die, für das jeweilige Wertermittlungsobjekt am Wertermittlungsstichtag relevanten Marktverhältnisse zu berücksichtigen. Insbesondere sind hierfür die Qualität der verbauten Materialien und der Bauausführung, die energetischen Eigenschaften sowie solche Standardmerkmale, die für die jeweilige Nutzungs- und Gebäudeart besonders relevant sind, wie z. B. Schallschutz oder Aufzugsanlagen in Mehrfamilienhäusern von Bedeutung. Die Gebäudestandards beschreiben nun die Bauteile: Außenwände, Dach, Fenster und Außentüren, Innenwände und –türen, Deckenkonstruktion und Treppen, Fußböden, Sanitäreinrichtungen, Heizung, Sonstige technische Ausstattung. Für die Bauteile werden die jeweiligen Wägungsanteile (prozentualer Kostenanteil der Bauteile an den Kosten der Gesamtausstattung) angegeben. Mit Hilfe der Angaben zu den Wägungsanteilen können Gebäude mit uneinheitlicher Ausstattung in den NHK eingestuft werden. Bisher wurde hierfür eine in der Fachliteratur von der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen herausgegebene Grobgliederung der Wertanteile für den Roh- und Ausbau von Wohngebäuden verwendet.

Die einzelnen Bauteile werden den Gebäudestandards (1 bis 5) zugeordnet. Mit Hilfe der Wägungsanteile kann die prozentuelle Wertigkeit der, der im selben Gebäudestandard eingestuften Bauteile ermittelt werden. Hierzu werden die Wägungsanteile aller in derselben Standardstufe eingeordneten Bauteile aufaddiert. Für die Ermittlung des (einen) Kostenkennwertes des Gebäudes werden die für die verschiedenen Gebäudestandards abgeleiteten NHK’s gewichtet gemittelt. Als Gewichtsansatz werden die oben ermittelten Summen der Wägungsanteile benutzt.
Die NHK 2010 beziehen sich auch auf die Bezugsfläche Brutto-Grundfläche, die in Anlehnung an die DIN 277-1:2005-02 abgeleitet wird. Dabei werden die folgenden Bereiche unterschieden:

Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,
Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen und
Bereich c: nicht überdeckt

Bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche stellt sich oftmals die Frage, ob für das nicht ausgebaute Dachgeschoss eine Grundfläche anzusetzen ist. Die Sachwertrichtlinie beantwortet erstmals diese Frage. Dabei ist für die Anrechenbarkeit der Grundflächen in Dachgeschossen ihre Nutzbarkeit entscheidend. Nach dieser Richtlinie genügt es, dass nur eine untergeordnete Nutzung, wie z. B. als Lager- und Abstellräume, Räume für betriebstechnische Anlagen möglich ist (eingeschränkte Nutzbarkeit). Als nutzbar können Dachgeschosse ab einer lichten Höhe von ca. 1,25 m behandelt werden, soweit sie begehbar sind. Eine Begehbarkeit setzt eine feste Decke und die Zugänglichkeit voraus.

Anrechenbarkeit Flächen Sachwertverfahren

Besondere Bauteile, Einrichtungen und sonstige Vorrichtungen

Nach § 22 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV sind die nicht in die Ermittlung der Flächen- bzw. Raumgrößen aufgenommenen besonderen Bauteile, Einrichtungen und sonstige Vorrichtungen durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Zwei Methoden kommen hierfür grundsätzlich in Betracht:


1. die Ableitung der Zu- und Abschläge über die Herstellungskosten der Bauteile,
2. ein pauschaler Ansatz.

 

Zu 1.
Die Herstellungskosten werden für die besonderen Bauteile, Einrichtungen und sonstige Vorrichtungen über Normalherstellungskosten abgeleitet. Besitzen sie eine annähernd gleiche Restnutzungsdauer wie das Gesamtgebäude kann bei der Ableitung direkt von den Herstellungskosten ausgegangen werden. Es darf aber nur der Anteil der Herstellungskosten in die Sachwertermittlung eingeführt werden, der sich werterhöhend auswirkt.
Besitzen die besonderen Bauteile, Einrichtungen und sonstige Vorrichtungen überwiegend eine vom Gesamtgebäude abweichende Restnutzungsdauer sollten die Herstellungskosten entsprechend dem Alter der Bauteile wertgemindert und der Zeitwert in die Berechnung eingeführt werden.

Zu 2.
Liegen für die besonderen Bauteile keine Normalherstellungskosten vor, oder können diese nicht angewandt werden, ist der Ansatz pauschal zu schätzen. Um pauschale Ansätze begründet zu wählen, muss der Sachverständige einige Erfahrung
mitbringen. Es muss dem Sachverständigen aber immer klar sein, dass es sich um Schätzwerte handelt.
Besondere Bauteile sind nur dann anzusetzen, wenn sie nicht bereits bei der Berechnung der Flächen- und Raumgrößen berücksichtigt wurden. Dies bedeutet aber nicht, dass entgegen den Berechnungsvorschriften (z. B. DIN-Normen) diese Bauteile bewusst nicht in die Berechnung aufgenommen werden. Diese Vorgehensweise würde zu einer Verfälschung des Ergebnisses führen, deren Größenordnung aber nicht eindeutig zu ermitteln wäre. Nach DIN 277 zählen Flächen von Balkone, die überdeckt sind, z. B. durch einen weiteren Balkon in einen höheren Stockwerk, zum Bereich b und sind somit der BGF hinzuzurechnen. Flächen von Balkone ohne Überdeckung, z. B. im obersten Stockwerk zählen dagegen nicht zur BGF und müssen als besonderes Bauteil gesondert angesetzt werden. Diese Unterscheidung ist einem Laien schwer vermittelbar. Aus diesem Grund wurde für die Ableitung der NHK 2010 festgesetzt, dass grundsätzlich alle Balkone als besondere Bauteile zu berücksichtigen sind, d. h. in den Kostenkennwerten der NHK 2010 sind entsprechende Kostenansätze nicht enthalten.


Als besondere Einrichtungen und sonstigen Vorrichtungen kommen in Frage:
- in Wohngebäuden:
Personenaufzüge, Müllbeseitigungsanlagen, Türöffnungs- und Gegensprechanlagen, gemeinschaftliche Wasch- und Badeeinrichtungen u.a.
- bei öffentlichen Bauten, Anstalten und Gebäude für Sonderzwecke:
Einrichtungen für Lehr- und Hörsäle, Meldeanlagen, Einrichtungen für Archive und Büchereien, Kassen-, Tresor-, und Alarmanlagen, Tankanlagen und dergl.
- bei gewerblich genutzten Gebäuden:
Schankanlagen, Back- Koch- und Kühlanlagen, Gleisanlagen, Förderanlagen, Arbeitsbühnen, Sprinkleranlagen, Lastenaufzüge, Kraftstromanlagen, Kranbahnen und dergl.


Die besonderen Einrichtungen sind i. d. R. fest mit dem Gebäude verbunden. Befinden sich die Einrichtungen in gewerblich genutzten Gebäuden, spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen. Oftmals werden besondere Betriebseinrichtungen für eine spezielle Nutzung eingebaut. In diesen Fällen muss geprüft werden, ob diese Nutzung weiterhin wirtschaftlich durchzuführen ist. Eventuell können die Einrichtungen auch für andere Aufgaben genutzt werden. Ist eine weitere Nutzung wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll, stellen die Einbauten sogar eine Belastung (durch Abriss- und Entsorgungskosten) dar. Die Ergebnisse dieser Überlegungen beeinflussen die Bewertungen der besonderen Betriebseinrichtungen ganz erheblich.

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