Vergleichswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Mit Datum vom 20. März 2014 wurde die Vergleichswertrichtlinie wirksam für die Immobilienermittlung über das Vergleichswertverfahren.

Bei bebauten Grundstücken wird der Bodenwert je nach angewendetem Verfahren häufig zunächst getrennt von dem Wert der baulichen Anlagen ermittelt. Wie dieser Bodenwert zu ermitteln ist wurde in § 16 der ImmoWertV geregelt. Das Vergleichswertverfahren kann darüber hinaus zur Bewertung von bebauten Grundstücken herangezogen werden. Diese Möglichkeit wird § 15 Abs. 2 ImmoWertV  eröffnet. Die Besonderheit liegt darin, dass hierbei üblicherweise nicht zwischen einem Gebäudeanteil und einem Bodenanteil am Gesamtwert unterschieden wird. Der ermittelte Vergleichswert in EUR/m² Wert, bezieht sich in diesem Fall auf einen Wert, der den Boden- und Gebäudewertanteil umfasst.

Ebenso wie bei der Bewertung unbebauter Grundstücke offeriert der Verordnungsgeber die Möglichkeiten, das Vergleichswertverfahren auch bei bebauten Grundstücken über die Umrechnung tatsächlich realisierter Kaufpreise oder Vergleichsfaktoren durchzuführen (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV).

Vergleichspreise

Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.

Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.

Die zur Verfügung stehenden Kaufpreise, die zu Vergleichspreisen umgerechnet werden und Vergleichsfaktoren beziehen sich in der überwiegenden Zahl der Fälle auf Durchschnittswerte, die den Boden- und Gebäudeanteil umfassen.

Auch bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks müssen bei Anwendung des unmittelbaren Vergleichswertverfahrens Kaufpreise solcher Grundstücke herangezogen werden. die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Um die geforderte hinreichende Übereinstimmung zu erzielen, müssen die Kaufpreise darüber hinaus die charakteristischen Gebäudemerkmale des Bewertungsgrundstücks widerspiegeln.

Die wichtigsten gebäudespezifischen Merkmale sind:

  • Gebäudeart
  • Gebäudegröße
  • Baujahr
  • Restnutzungsdauer
  • Ausstattung
  • Zustand

Aufgrund der Vielzahl der zu vergleichenden Grundstücksmerkmale, ist es nicht immer möglich geeignete Kaufpreise zu finden. Realistisch ist die Anwendung des unmittelbaren Vergleichswertverfahren bei stark typisierten baulichen Anlagen wie zum Beispiel Eigentumswohnungen durchaus möglich.

Da zwischen dem Bewertungsgrundstück und den Vergleichsgrundstücken in der Regel keine Identität hinsichtlich der wertrelevanten Grundstücksmerkmale besteht, ist eine Umrechnung der Kaufpreise erforderlich.

Verkehrswert im Vergleichswertverfahren

Der Vergleichswert entspricht in der Regel dem Verkehrswert. Liegen aus zusätzlich angewandten Wertermittlungsverfahren abweichende Ergebnisse vor, so sind diese nach § 8 Absatz 1 Satz 3 ImmoWertV bei der Ermittlung des Verkehrswerts entsprechend ihrer Aussagefähigkeit und unter Beachtung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu würdigen.

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