Wertermittlungsverfahren

Im wesentlichen gibt es drei Wertermittlungsverfahren die mittlerweile normiert wurden. Neben diesen normiertern Verfahren gibt es noch einige andere Verfahren wie das Residualwertverfahren, die Discounted Cash-Flow Methode, die Monte-Carlo-Simulation oder das Appraisal Approach. 

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, zum Beispiel:

  • Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
  • Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren)
  • Spezialimmobilien (Parkhäuser, Hotels, Logistikflächen)
  • Gemischt genutzte Grundstücke

Grundsätzlich wird das Ertragswertverfahren nicht für selbst genutzte Wohngrundstücke bzw. -immobilien wie z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, deren Wert wird im Regelfall im Sachwertverfahren oder im Vergleichswertverfahren ermittelt. Ebenfalls wendet man das Ertragswertverfahren nicht für vermietete oder besonders ausgestattete Spezialimmobilien an, wie z. B. spezielle Produktionsanlagen, Infrastruktureinrichtungen wie z. B. Bahnhöfe, kulturelle Immobilien und Liegenschaften vom Militär oder der Bundespolizei an.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien (z. B. eigengenutzten Einfamilienhäusern) verwendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den zukünftig dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, sondern nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Somit wird das Sachwertverfahren bei eigen genutzten Objekten wie Ein-/Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewendet.

Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Alterswertminderung ermittelt und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grund und Boden wird im Vergleichswertverfahren bestimmt.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien nach § 15 ImmoWertV. Nach diesem Verfahren wird derMarktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme. Das Vergleichswertverfahren kann meist nur angewendet werden, wenn von den örtlichen Gutachausschüssen entsprechende Umrechnungskoeffizienten ermittelt und veröffentlicht wurden.

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